قيمت نسبي مسكن در كشورهاي صادركننده نفت، بيشترين اثرپذيري بيروني را ابتدا از شوك درآمدهاي نفتي و سپس از رشد نرخ ارز، دريافت مي‌كند؛ طوري كه اتخاذ سياست مناسب براي ممانعت از انتقال آثار شوك نفتي به حساس‌ترين بازار غيرقابل مبادله– بازار ملك- مي‌تواند از يكسو حجم زيادي از فعاليت‌هاي سوداگري در بخش مسكن را كاهش دهد و از سوي ديگر به تخصيص بهينه منابع در سمت تقاضاي واقعي مسكن (مصرفي) منجر شود.
نتايج يك تحقيق مبتني بر مطالعات نظري داخلي و خارجي و همچنين تحليل روند‌هاي 33 ساله درآمدهاي نفتي كشور و قيمت نسبي مسكن، نشان مي‌دهد: در ايران به عنوان كشوري كه هنگام جهش قيمت جهاني نفت، به «بيماري هلندي» دچار مي‌شود، يك رابطه مستقيم و مثبت بين رشد درآمد نفت و قيمت نسبي مسكن وجود دارد؛ به طوري كه با افزايش درآمدهاي نفتي هم در كوتاه‌مدت و هم در ميان‌مدت و بلندمدت، صعود چشمگير 5/ 8 تا 7/ 36 درصدي در قيمت نسبي مسكن (نسبت شاخص قيمت مسكن به قيمت كالاهاي قابل مبادله يا واردات‌پذير) اتفاق مي‌افتد.
در اين تحقيق ارقام و آمارهاي دوره زماني 1359 تا سال 1391، مورد بررسي قرار گرفته و مشخص شده است: در ايران همانند ساير كشورهاي نفت‌خيز و حتي كشورهايي همچون انگلستان، آمريكا، آلمان و ايتاليا، بين درآمد دولت و نوسانات مسكن يك ارتباط مثبت و دائمي برقرار است. در كشورهاي نفت‌خيز از آنجا كه جهش قيمت نفت به شوك درآمد دولت و رشد منابع ارزي كشور منجر مي‌شود، جذب آن در اقتصاد داخلي به افزايش تقاضا براي كالاهاي قابل مبادله و غيرقابل مبادله منجر خواهد شد. در اين ميان، عرضه كالاهاي قابل‌مبادله از طريق تمركز بر واردات، قابل تنظيم و كنترل متناسب با افزايش تقاضا است؛ اما در بازار مسكن چون امكان مبادله وجود ندارد و حتي افزايش عرضه مسكن در كوتاه‌مدت نيز غيرممكن است، درنتيجه تحت‌تاثير شكاف بين عرضه و تقاضا، قيمت مسكن نسبت به قيمت ساير كالاها افزايش مي‌يابد.
اين تحقيق كه توسط يونس سلماني و سارا صادقي به سفارش دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن انجام شده است، در رمزگشايي از معادله «نفت» در بازار مسكن، علاوه بر اثر مستقيم شوك درآمد نفتي، تاثير غيرمستقيم اين متغير بيروني را نيز بررسي كرده است.
تاثير غيرمستقيم شوك مثبت نفتي بر قيمت نسبي مسكن به اين صورت است كه با افزايش واردات و تحريك تقاضاي ارز، نرخ موثر واقعي ارز نيز تحت تاثير قرار مي‌گيرد و تحت تاثير اين رشد نرخ، «بازدهي انتظاري» از سمت سرمايه‌گذاران ملكي و خريداران مسكن براي بالا رفتن قيمت ملك افزايش پيدا مي‌كند كه در اين پروسه، مجددا قيمت مسكن و سپس قيمت نسبي مسكن تحريك مثبت مي‌شود.
در اين ميان آنچه مانع از تطبيق آني شرايط در بازار مسكن هنگام شوك نفتي مي‌شود، اولا «بي‌كشش بودن عرضه مسكن در كوتاه‌مدت» و دوما «زمانبر بودن پروسه تكميل سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني» است به اين معنا كه سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها قادر نيستند در زمان كم و متناسب با سرعت تحولات متغيرهاي دروني و بيروني بازار ملك، سطح عرضه را با ميزان تقاضا تنظيم كنند. بنابراين براي جلوگيري از انتقال آثار تورمي شوك نفتي به بازار مسكن، لازم است چشم‌انداز جهاني قيمت نفت– به‌رغم تصادفي بودن محض فرآيند آن- همواره مدنظر سياست‌گذاران دولت قرار بگيرد و در عين حال، «افزايش عرضه مسكن در بلندمدت» نيز در دستور كار متوليان اين بخش باشد.
تا پيش از اين تحقيق كه در شماره جديد فصلنامه اقتصاد مسكن به چاپ رسيده است، غالب كارشناسان اقتصاد مسكن همواره مطرح مي‌‌كردند كه تغييرات قيمت نفت، اثر مستقيم بر قيمت مسكن ندارد بلكه در سرعت نوسانات آن تشديد يا تخفيف ايجاد مي‌كند اما هم‌اكنون مشخص شده، شوك افزايشي در قيمت نفت، باعث صعود قيمت نسبي مسكن مي‌شود.
طبق اين تحقيق، سه متغير شامل «شوك درآمدهاي نفتي»، «شوك رشد تقاضاي كل در بازارها نسبت به عرضه كل»و «شوك عوامل درون‌زاي بازار مسكن» در كوتاه‌مدت به ترتيب 5/ 8 درصد، 33/ 0 درصد و 91 درصد از نوسانات قيمت نسبي مسكن را ايجاد مي‌كنند كه در بلندمدت سهم آنها از تشكيل نوسان به ترتيب به 7/ 36 درصد، 2/ 4 درصد و 5/ 54 درصد تبديل مي‌شود و بقيه نوسان كه 5/ 4 درصد برآورد مي‌شود از محل شوك نرخ ارز موثر واقعي به‌وجود مي‌آيد. به اين ترتيب در معادله نفتي بازار مسكن، متغيرهاي دروني بازار ملك همچنان بيشترين اثرگذاري را روي قيمت مسكن دارند اما از بين متغيرهاي بيروني، اين شوك درآمدهاي نفتي است كه نقش كليدي را بر نوسانات قيمت بازي مي‌كند.
محققان در گزارش خود تاكيد كرده‌اند با كنترل انتقال اثرات اين شوك به بخش مسكن مي‌توان در بلندمدت بيشتر از 36 درصد نوسانات قيمت نسبي مسكن را كاهش داد كه با اين كاهش، بازار مسكن از فضاي اطمينان كافي برخوردار خواهد شد و در نتيجه آن تا حد زيادي واسطه‌گري و سوداگري در اين بخش كاهش پيدا مي‌كند و در نتيجه آن تا حد زيادي واسطه‌گري و سوداگري در اين بخش كاهش يافته و بر حجم فعاليت‌هاي حقيقي در بخش مسكن افزوده مي‌شود.
بخشي از مقاله تحقيقاتي كه تحت عنوان «بررسي تاثير شوك‌هاي درآمدي نفت بر قيمت مسكن در ايران از طريق مكانيزم بيماري هلندي كاربردي از مدل SVAR» در فصلنامه اقتصاد مسكن به چاپ رسيده، در زير آمده است:
مباني نظري معادله
در كشورهاي دچار بيماري هلندي همچون ايران، افزايش يكباره و ناگهاني قيمت نفت در بازارهاي جهاني منجر به افزايش درآمدهاي ارزي و مازاد تراز پرداخت‌ها مي‌شود. با فرض جذب اين مازاد در اقتصاد داخلي، تقاضاي داخلي براي كالاهاي قابل مبادله و غيرقابل مبادله (عمدتا خدمات و مسكن) افزايش مي‌يابد. با توجه به كم كشش بودن عرضه داخلي در كوتاه‌مدت، دولت‌ها در راستاي كنترل تورم اقدام به واردات كالاهاي قابل مبادله مي‌كنند، در نتيجه اين امر قيمت كالاهاي غيرقابل مبادله همچون مسكن نسبت به كالاهاي قابل مبادله افزايش مي‌يابد. اين مساله تخصيص بهينه منابع بين بخش‌هاي قابل مبادله و غيرقابل مبادله همچون مسكن را به شدت متاثر مي‌كند. در كل مي‌توان دو پيامد براي اين مساله متصور شد؛ اولي افزايش سرمايه‌گذاري و در نتيجه افزايش توليد واقعي در بخش كالاهاي غيرقابل مبادله است كه به‌تنهايي مقوله ارزشمندي است، دومي افزايش سوداگري و واسطه‌گري در بخش كالاهاي غيرقابل مبادله است كه در نتيجه اين امر، بين قيمت تمام شده توليد كالاهاي غيرقابل مبادله و قيمت پرداختي توسط مصرف‌كننده نهايي شكاف ايجاد مي‌شود. وجود چنين شكافي به‌عنوان يك هزينه اضافي بر مصرف‌كننده نهايي كالاي غيرقابل مبادله تحميل مي‌شود،در نتيجه اين امر، تقاضا براي اين كالاها مي‌تواند كاهش يابد. اين موضوع در مورد مسكن كه سهم قابل‌توجهي از مخارج خانوار را به خود اختصاص مي‌دهد، از اهميت دوچندان برخوردار است. اين در حالي است كه براي اتخاذ سياست‌هاي بهينه براي كاهش سوداگري در بازار مسكن، آگاهي از تاثير شوك‌هاي درآمدي نفت بر قيمت مسكن از طريق مكانيزم بيماري هلندي مي‌تواند مفيد باشد.
ازجمله ويژگي‌هاي بخش مسكن مي‌توان از زمانبر بودن تكميل پروژه‌هاي سرمايه‌گذاري مسكن، بي‌كشش بودن عرضه مسكن در كوتاه‌مدت، واكنش بيشتر عرضه به شوك مثبت تقاضا نسبت به شوك منفي تقاضا و... نام برد. به واسطه ويژگي‌هاي مختلف بازار مسكن، عوامل متعددي بر عرضه، تقاضا و قيمت مسكن اثرگذارند. اين عوامل را مي‌توان به دو دسته عوامل درون‌زا و برون‌زا تقسيم كرد؛ عواملي كه در بازار مسكن موجب تغيير در حجم و چگونگي عرضه و تقاضا مي‌شوند، عوامل درون‌زا و عواملي كه خارج از بازار مسكن تعيين مي‌شوند (شوك‌هاي نفتي، نوسانات بازار سرمايه، سياست‌هاي دولت و...) و بر عملكرد بازار مسكن موثرند، عوامل‌برون‌زا هستند.
تحولات بازارهاي جهاني نفت نيز جزو عوامل برون‌زايي محسوب مي‌شوند كه بازار مسكن كشورهاي صادركننده نفت را متاثر مي‌كنند. فرآيند پيروي بخش مسكن از تحولات بازارهاي جهاني نفت در چارچوب پديده بيماري هلندي به‌خوبي تشريح شده است. كوردن و نيري (1982) يك تحليل نظري براي توضيح اين پديده ارائه كرده‌اند. آنها اقتصاد باز كوچكي را در نظر گرفته‌اند كه از دو بخش قابل مبادله و غيرقابل مبادله تشكيل شده است. در بخش قابل مبادله دو نوع كالا (انرژي و كالاي صنعتي) توليد مي‌شود؛ و قيمت اين نوع كالاها به صورت برون‌زا در نظر گرفته مي‌شود، زيرا قيمت آنها در بازارهاي جهاني تعيين مي‌شود. در بخش غيرقابل مبادله نيز يك نوع كالا (مسكن) توليد مي‌شود كه قيمت آن به صورت درون‌زا و به وسيله عرضه و تقاضاي داخلي تعيين مي‌شود. فروض ديگر مدل آنها عبارت است از اينكه تمامي كالاها براي مصرف نهايي استفاده مي‌شوند. در اين مدل جنبه‌هاي پولي اقتصاد ناديده گرفته مي‌شود و متغيرها به صورت حقيقي هستند.
دستمزدها از انعطاف‌پذيري كامل برخوردار است و در واقع تضمين‌كننده اين مطلب است كه همواره اشتغال كامل برقرار است. دو عامل توليد، نيروي كار و سرمايه وجود دارد كه نيروي كار تنها عامل متحرك بين بخش‌ها است. آنها اثرات رونق انرژي بر بخش‌هاي اقتصاد را به دو اثر تفكيك كردند: اثر حركت عوامل توليد و اثر مخارج. اثر حركت عوامل توليد به اين معنا است كه با وقوع رونق انرژي، عوامل توليد از بخش صنعت و بخش مسكن به بخش انرژي انتقال مي‌يابد. نتيجه اين حركت كاهش توليد بخش قابل مبادله (صنعت) و بخش غيرقابل مبادله (مسكن) است. به عبارت ديگر، اثر حركت عوامل توليد به صورت مستقيم منجر به ضد صنعتي شدن مي‌شود.اثر مخارج نيز بيان مي‌كند كه رونق انرژي موجب افزايش درآمدهاي ارزي و ملي مي‌شود كه نتيجه آن افزايش تقاضا براي هر دو كالاي قابل مبادله و غيرقابل مبادله است. اين فشار تقاضا قيمت هر دو نوع كالا را افزايش مي‌دهد. دولت‌ها در جهت كنترل افزايش قيمت‌ها اجازه افزايش واردات را خواهند داد كه اين امر نيز منجر به كاهش بخشي از ذخاير ارزي كشور و تعديل قيمت كالاهاي قابل مبادله مي‌شود. در نتيجه اين امر قيمت كالاهاي غيرقابل مبادله نسبت به قيمت كالاهاي قابل مبادله افزايش مي‌يابد؛ زيرا بخشي از مازاد تقاضاي كالاهاي قابل مبادله از طريق واردات تامين مي‌شود ولي تمام مازاد تقاضاي كالاهاي غيرقابل مبادله توسط عرضه داخلي تامين مي‌شود كه نتيجه آن افزايش قيمت اين نوع كالاهاست.
به طور خلاصه براساس نظريه بيماري هلندي، افزايش درآمدهاي نفتي اولين اثر منفي خود را بر بخش مسكن مي‌گذارد، زيرا به علت تزريق پول نفت به جامعه، بازار مسكن با تقاضاي مردم مواجه شده و دولت نيز با واردات نمي‌تواند از عيان شدن آثار تورمي آن جلوگيري كند. در اين حالت كه اطمينان سرمايه‌گذاري در ساير بخش‌هاي اقتصادي پايين است، خريد و احداث مسكن نوعي سرمايه‌گذاري مطمئن به حساب مي‌آيد و مسكن از يك كالاي مصرفي به يك كالاي سرمايه‌اي پربازده تبديل خواهد شد و انتقال منابع از ساير بخش‌ها به اين بخش موجب گسترش اين بخش مي‌شود انتقال منابع براي ايجاد ارزش افزوده واقعي در بخش مسكن امري مثبت تلقي مي‌شود اما صرف اين منبع در واسطه‌گري و سوداگري مي‌تواند تبعات منفي متفاوتي بر بخش مسكن داشته باشد، در اين صورت ممكن است بخش مسكن نه تنها قادر به ايفاي نقش و كاركرد بهينه خود در اقتصاد نباشد بلكه به عنوان مانعي در كاركرد مفيد ساير بخش‌هاي اقتصادي نيز عمل كند.
تجربه اثرگذاري در كانادا
نتايج تحقيق در دوره زماني 2004-1978 در كانادا حاكي است كه قيمت نفت، نرخ ارز، اشتغال و نرخ بهره بيش از 98 درصد تغييرات در قيمت مسكن را توضيح مي‌دهند. قيمت نفت با 7 وقفه فصلي بر قيمت و اجاره مسكن اثر مثبت مي‌گذارد. نرخ ارز با 4 وقفه فصلي بر قيمت و اجاره مسكن اثر مستقيم و منفي دارد.
در مورد اثر شوك‌هاي قيمت بر شاخص قيمت نسبي مسكن؛ بر اساس مطالعات كوردن و نيري (1982) و فردي (1386)، افزايش درآمدهاي نفتي از دو كانال تقاضا و عرضه بر قيمت كالاهاي غيرقابل مبادله به خصوص بخش مسكن و قابل مبادله اثر مي‌گذارد. افزايش درآمدهاي نفتي موجب افزايش تقاضاي كل در جامعه مي‌شود. با فرض عادي بودن هر دو نوع كالاهاي قابل مبادله و غير قابل مبادله، تقاضا براي هر دو نوع كالا افزايش مي‌يابد. بديهي است پس از افزايش طرف تقاضاي اقتصاد، ميزان ترقي قيمت‌ها بستگي به واكنش عرضه دارد. در مورد مسكن امكان كنترل قيمت‌ها از طريق واردات تقريبا غيرممكن است. همچنين افزايش عرضه داخلي مسكن در كوتاه مدت بي‌كشش است و در ميان مدت و بلندمدت نيز به دليل محدوديت‌هاي تكنولوژيك امكان تامين تمام اضافه تقاضاي ايجاد شده وجود ندارد. در مقابل جبران اضافه تقاضاي كالاهاي قابل مبادله از طريق افزايش واردات (به قيمت افزايش نرخ ارز) صورت مي‌گيرد، بنابراين قيمت كالاي غيرقابل مبادله (مسكن) نسبت به كالاهاي قابل مبادله بيشتر افزايش پيدا مي‌كند.
به هر حال با گذشت زمان و فراهم شدن شرايط لازم براي افزايش عرضه داخلي مسكن، امكان كنترل قيمت نسبي آن نيز فراهم مي‌شود و اثر شوك درآمدي نفت بر قيمت‌هاي نسبي مسكن با گذشت زمان كاهش مي‌يابد.
طول زماني تاثير شوك
نتايج حاصل از توابع عكس‌العمل آني مدل SVAR نشان داد كه اثر شوك مثبت درآمدهاي نفتي بر شاخص قيمت نسبي مسكن مثبت است. اين اثر در سال دوم به اوج خود مي‌رسد و سپس روند كاهشي آن شروع مي‌شود اما حذف تقريبا كامل اين اثر بيش از 10 سال به طول مي‌انجامد.
ايجاد شوك مثبت در نرخ ارز موثر واقعي نيز در سال اول اثر مثبت بر شاخص قيمت نسبي مسكن دارد، در سال دوم اين اثر تقريبا برابر با صفر و از آن به بعد اين اثر كاملا منفي مي‌شود و حذف تقريبا كامل اين اثر نيز بيشتر از 10 سال طول خواهد كشيد همچنين نتايج نشان داد شوك‌هاي درون‌زاي بازار مسكن (شوك‌هاي خود قيمت نسبي مسكن) در سال اول تاثير حدودا 13/ 0 درصدي روي قيمت نسبي مسكن دارد اما اين اثرات به طور تقريبي بعد از دو سال تقريبا به صفر ميل مي‌كند.